La location–gérance est un contrat par lequel un franchiseur loue son fonds de commerce (bâtiment, outil d’exploitation, matériel informatique, concept, gondoles, etc) à un franchisé. Le franchiseur est le propriétaire du fonds de commerce et le franchisé est le locataire-gérant qui lui reverse un loyer ou une redevance. Complément de la franchise, la location–gérance de restaurant est très utilisée, notamment pour des raisons de montant d’investissement initial très lourd en restauration.
Quelle est la place de la restauration dans le monde de la franchise ?
Pour mieux comprendre la place et l’importance de la location–gérance de restaurant, il semble important de positionner la place de la restauration dans le monde de la franchise.
Des coûts élevés à prévoir pour ouvrir une franchise dans la restauration
Selon les derniers chiffres publiés par la Fédération Française de la Franchise en 2022, il y a actuellement 208 réseaux dans la restauration rapide pour un CA de 7,2 milliards d’euros et 106 réseaux dans la restauration à thème pour un CA de 2 milliards d’euros.
En franchise, plus le concept est complexe et l’emplacement stratégique, plus l’investissement est lourd. Pour la création d’une activité de commerce il est d’environ 212 000 € comparativement à une activité de services où il sera d’environ 123 000 €.
La crise inflationniste (prix de l’énergie qui grimpe) remet au goût du jour la location-gérance dans la stratégie de développement d’une enseigne, et notamment en restauration. Les dernières évolutions juridiques facilitent également ce type de contrat. En effet, avant de pouvoir mettre un commerce en location-gérance, il fallait au minimum deux ans d’exploitation préalable. La loi s’est allégée, cette période de deux ans n’est plus obligatoire.
Qu’est–ce que la location–gérance, et plus spécifiquement la location–gérance de restaurant ?
Comme nous l’avons souligné en préambule, la location-gérance de restaurant est un dérivé de la franchise.
Vous trouverez sur notre site internet, un article qui détaille très clairement ce qu’est la location-gérance sur le plan juridique et ses principales différences avec la franchise pure. Cet article explique notamment les principaux concepts pour monter une offre de location-gérance, à savoir : le fonds de commerce, le contrat de franchise, la location-gérance du fonds de commerce.
Il est important de rappeler que la location-gérance est encadrée par l’article L 144-1 du code de commerce. Par ce contrat, le loueur confie au locataire l’exploitation du fonds de commerce – le restaurant – dans le cadre d’une offre de location-gérance en restauration. La location-gérance est un contrat spécifique que nous vous conseillons de jumeler avec un contrat de franchise. Les deux contrats opèrent ainsi en même temps. En fonctionnant seulement avec le contrat de location-gérance, il y a un risque de dégradation de votre fonds de commerce par le franchisé (pas de formation, non-respect du concept et du savoir-faire…).
La location–gérance est encadrée juridiquement par l’article L 144-1 du code de commerce.
Pour quelles raisons la location–gérance est-elle intéressante en restauration ?
Les raisons structurelles qui poussent à mettre en place une stratégie de location–gérance en restauration
En fonction du concept choisi, de l’emplacement et de la superficie du local, l’investissement total peut dépasser le million d’euros pour des concepts de restauration. Un franchisé devant en règle générale apporter environ 30 % de cette somme, la recherche de candidats et le taux de transformation sont très difficiles si l’on reste sur un modèle de franchise simple. Il existe de nombreux candidats talentueux et motivés mais qui n’ont malheureusement pas l’argent nécessaire pour investir. S’ajoutent à cela un contexte immobilier peu favorable et une certaine frilosité des banques à prêter de l’argent.
Dans ce contexte, la location-gérance de restaurant est à envisager. Nous conseillons aux franchiseurs en restauration, d’intégrer deux offres à leur stratégie : une offre franchise pure, et une offre de location-gérance de restaurant.
Les raisons internes et stratégiques
Recourir à une offre de location-gérance de restaurant est aussi un moyen privilégié d’ouvrir le champ des possibles. Cette option est trop souvent sous exploitée par les réseaux alors qu’elle donne beaucoup de sens au projet d’entreprise, à la co-construction de la marque, au storytelling de l’entreprise et de la marque.
Ce contrat rend la franchise accessible au plus grand nombre : à des collaborateurs et/ou salariés du franchiseur ou du franchisé, ou à des talents potentiels qui ne disposeraient pas de l’apport personnel minimum suffisant pour devenir franchisé.
Au-delà de l’aspect financier donc, la mise en place d’une offre de location-gérance de restaurant peut ainsi permettre d’accompagner dans le temps la montée en compétence de nouveaux entrepreneurs, qui pourront consacrer plus de temps à l’acquisition du savoir-faire de restaurateur et en consacrant moins de temps aux problématiques techniques et financières de leur établissement.
Enfin, la location-gérance est aussi un moyen stratégique pour un franchiseur de garder le contrôle de son réseau en sécurisant la propriété du point de vente pour éviter les attaques de concurrents ou de fonds d’investissement qui auraient des stratégies agressives de prise de parts de marché.
La location-gérance est un moyen de rendre la franchise accessible à des collaborateurs, ou à des talents qui ne disposeraient pas de l’apport pour devenir franchisé
De grandes enseignes comme Mac Donald’s ont utilisé la location-gérance de restaurant dans leur développement. Le biopic intitulé « le fondateur » et réalisé par John Lee Hancock illustre d’ailleurs très bien cette stratégie de location-gérance en restauration.
Les inconvénients d’une stratégie de location–gérance de restaurant
Suivant le montant de la redevance qu’il aura à payer, le locataire-gérant peut voir s’envoler une partie plus ou moins importante de ses gains.
En effet, si le montant du loyer ainsi que les redevances du contrat de franchise sont trop élevés, le projet de location-gérance de restaurant n’est plus attractif et ne permet pas au locataire-gérant de se constituer un capital pour passer progressivement à la franchise, ouvrir d’autres unités, ou tout simplement disposer d’une rémunération juste !
Autre inconvénient : la location-gérance n’oblige pas le propriétaire à renouveler son contrat avec la même personne. Il peut même reprendre son fonds sans rien devoir à son locataire. Celui-ci peut toutefois profiter de la vente du bien par le biais d’une clause spécifique, l’option de rachat. Elle assure au locataire que le bien lui sera vendu à la fin du bail et précise le prix.
Ainsi, dans une stratégie de location-gérance de restaurant, il est de fait essentiel de valider préalablement la vision du franchiseur, sa position sur le partage de la création de la valeur ajoutée avec ses franchisés, et les équilibres économiques qui doivent en découler.
La location–gérance, un modèle décrié
Il faut savoir que certains franchiseurs malintentionnés louent leurs magasins les moins rentables et ne proposent pas d’option de rachat à leurs locataires.
Les conflits naissent souvent d’un système dévoyé de ses premiers objectifs. Certes, dans la définition de l’entrepreneur il y a la notion de prise de risques, mais il y a aussi la dimension de valorisation d’un patrimoine et de rentabilisation d’un investissement initial !
Pour éviter ces écueils, le franchiseur doit toujours, à notre sens, construire son modèle de location-gérance en intégrant une notion de la valorisation patrimoniale du chef d’entreprise franchisé :
– proposer une option de rachat,
– quid du sort de la fin de contrat : travailler sur des durées longues ou valorisation de l’actif en cas de contrat court.
– proposer une prime de sortie.
Un patron ne fait pas fortune uniquement pendant ses années d’activités, mais surtout lors de la revente de son entreprise. C’est la consécration d’une vie engagée à créer de la valeur. Si cette dimension n’est pas intégrée dans le projet de location-gérance, il est fort à parier que la relation se finisse par un conflit.
La location–gérance : le seul modèle ?
De nombreuses enseignes de restauration, comme les 3 brasseurs, ont mis en place une offre modulaire de location-gérance de restaurant (avec ou sans investissement), pour adapter leur offre au profil financier du candidat, afin de maximiser ses chances de développement sans remettre en question la promesse consommateur et la valorisation du patrimoine des locataires-gérants.
L’offre de location-gérance intervient ainsi en complément d’une offre de franchise pure, dans laquelle des franchisés sont propriétaires de leur fonds de commerce dès la création et d’un réseau de restaurants intégrés.
De manière très concrète, on se retrouve ainsi avec un réseau qui combine 3 formats de développement : succursales, franchises pures, et location-gérance.
Pour le même type d’établissement, l’investissement initial total pourra être de 850 000 euros en location-gérance alors qu’il dépassera les 2 millions d’euros, hors foncier, en franchise pure !
La location–gérance en restauration : les conséquences sur le métier de franchiseur
Intégrer la location-gérance de restaurant dans sa stratégie de développement suppose donc, au préalable, de penser le modèle pour s’assurer de sa viabilité.
Des simulations économiques et stratégiques devront être réalisées. Une compréhension parfaite du modèle et de son intégration dans l’organisation existante devra être traitée. Enfin, un travail de rédaction juridique (DIP, contrats) sera indispensable.
Il est également probable que le manuel opératoire devra évoluer, que les documents commerciaux, les supports de vente et de formation devront être adaptés. Les outils et process du franchiseur devant intégrer une partie spécifique aux locataires-gérants.
A ces actions, il faut intégrer également que les fonctions développement, animation, et les fonctions supports de la tête de réseau devront parfaitement comprendre ce qu’est un locataire-gérant pour adapter leurs actions : les profils de franchisés et de locataires-gérants sont différents, leurs attentes et leurs trajectoires différentes, l’accompagnement devra l’être également !
Enfin, il peut s’agir d’adapter l’organisation juridique de l’enseigne pour qu’elle puisse recourir pleinement à la location-gérance, en procédant notamment à la création d’une foncière dont la vocation sera de financer l’acquisition des fonds.
Les meilleurs réseaux sont ceux qui savent adapter leurs formules et leur stratégie à leur cible, afin de garantir un développement qui intègre des talents et qui maximise l’agilité de l’enseigne, dans l’intérêt des franchisés et des consommateurs !
Comment nous pouvons vous aider ?
Pour mieux comprendre la location–gérance de restaurant, n’hésitez pas à nous poser directement toutes vos questions ! Franchise Management et son réseau de partenaires saura vous aider à évaluer les risques et opportunités avant de vous engager dans ce mode de développement qui nécessite une vision sur du moyen et long terme et un haut niveau de structuration !
Quel est l’intérêt de la location-gérance ?
La location-gérance est un accord contractuel entre un propriétaire d’entreprise (le loueur) et un exploitant d’entreprise (le locataire-gérant) dans lequel le locataire-gérant exploite l’entreprise du propriétaire moyennant une rémunération périodique. Ce modèle peut être avantageux pour les deux parties, car le locataire-gérant teste une entreprise et son marché sans avoir à investir dans l’achat d’un fonds de commerce, tandis que le propriétaire peut tirer des revenus réguliers sans avoir à gérer directement l’entreprise. C’est une alternative intéressante pour les franchisés qui souhaitent tester un marché ou une entreprise avant de s’engager dans un accord de franchise à long terme. Le contrat de location-gérance est souvent couplé avec un contrat de franchise ou de concession.
Comment se passe une gérance de restaurant en franchise ?
La gestion d’un restaurant en franchise implique la responsabilité de superviser et de diriger toutes les opérations du restaurant, de la gestion des employés et des horaires à la planification des menus et à la gestion des finances. La gestion des frais de personnels, des stocks, de la part des produits alimentaires dans le CA, sont des indicateurs importants favorisant la rentabilité. Cela nécessite une compréhension approfondie des normes et des procédures de la franchise, ainsi que de bonnes compétences en gestion d’entreprise et en communication. Il est également important de maintenir des normes élevées de qualité et de service, de surveiller les coûts et les marges bénéficiaires, de développer des relations positives avec les clients et les employés, et de travailler en étroite collaboration avec le franchiseur pour atteindre les objectifs de l’entreprise. Si le franchisé est exploité en location-gérance de restaurant, le locataire franchisé, sans être propriétaire du fonds de commerce, l’exploite cependant à ses risques et périls et sous sa responsabilité.
Comment fixer le prix d’une location–gérance ?
Le prix d’une location-gérance de restaurant est généralement déterminé en fonction de plusieurs facteurs tels que la valeur du fonds de commerce, le loyer du local, les coûts d’exploitation, ainsi que la situation géographique et le potentiel de l’emplacement. Il est également important de tenir compte des exigences et des attentes du propriétaire du fonds de commerce, ainsi que des avantages que le locataire-gérant peut retirer de l’opération. En général, le prix de la location-gérance est négocié entre les parties prenantes et est souvent exprimé sous forme de pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par l’entreprise locataire. Attention, si le fonds exploite une franchise, le locataire–gérant devra également au franchiseur des royalties au titre du contrat de franchise.
Qui peut rédiger un contrat de location–gérance ?
Le contrat de location-gérance de restaurant est un accord entre le propriétaire d’un fonds de commerce et un locataire-gérant qui exploite le commerce moyennant le paiement d’un loyer. La rédaction du contrat peut être effectuée par un avocat spécialisé en droit commercial, ou par un notaire, en fonction des exigences juridiques et fiscales de chaque situation. Il est recommandé de faire appel à un professionnel expérimenté pour s’assurer que le contrat est bien rédigé, équitable et conforme à la législation en vigueur. Au-delà des exigences juridiques, il est important de se rapprocher des acteurs du marché afin que l’acte juridique soit également conforme aux usages commerciaux du marché.
Les meilleurs réseaux sont ceux qui savent adapter leurs formules et leur stratégie à leur cible, afin de garantir un développement qui intègre des talents et qui maximise l’agilité de l’enseigne, dans l’intérêt des franchisés et des consommateurs !
Comment nous pouvons vous aider ?
Pour mieux comprendre la location gérance en restauration, n’hésitez pas à nous poser directement toutes vos questions ! Franchise Management et son réseau de partenaires saura vous aider à évaluer les risques et opportunités avant de vous engager dans ce mode de développement qui nécessite une vision moyen et long terme et un haut niveau de structuration !
